深圳两盘齐开:千万豪宅被抢光,百万刚需卖不完

文|韩素云

疫情干扰消去后,深圳似乎迎来了楼市“小阳春”。

上周,两个楼盘都推新出新房,一个位于南山,是单套上千万的豪宅;一个在光明,是首付100多万的刚需房。

按一般思路,多会觉得刚需房会更抢手,毕竟高收入人群仅占一小部分。但实际情况却有点“错位”。

阳光粤海于3月27日推出20套尾盘,均价8万元/平方米,单套总价在2000万元左右。开盘当天,营销中心出现顾客排队抢购的现象,最终20套豪宅全部售出,甚至还有不少客户没抢到房。

位于新晋“网红区”光明的乐府花园,在一天之后,进行线上选房。

项目推出1036套房源,均价4.7万元/平方米,总价区间为314-583万元。据称,项目认筹人数超过2000人,但最终却只售出354套,即去化率34%。

图片来源:楼市爆料

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,豪宅卖得好,是因为其受众人群受价格影响小,遇到较为不错的房源就会出手。而刚需人群最近可能会因为疫情,受到收入、楼盘价格方面的影响。因此,不能以豪宅的销售情况来判断市场已经回暖。他认为,最近刚需盘还是需要注意风险,其目标顾客近期会更注意比对房价。

从两个楼盘的情况来看,确实如此。

阳光粤海位于南山科技园区内,在深圳大学旁。项目周边有深圳大学医院、社区公园等配套,加之项目周边无太多高层建筑,视野开阔,居住氛围良好。

交通方面,项目距离地铁9号线粤海门站仅8分钟路程,未来还有13号线经过,轨道交通发达。

单是地理位置及交通配套,就足以让项目较受欢迎。而项目的价格,更让潜在买家心动。

由于阳光粤海最早于2018年开盘,虽然两年过去了,但加推房源的价格依然是当初的备案价8万元/平方米。

而从链家来看,目前南山区的二手房均价为9.6万元/平方米,阳光粤海更是已经到达10.4万元/平方米。

可见,项目新房价格与二手房价形成了“倒挂”,可谓是“买到即赚到”,因此备受欢迎。

反观乐府花园,4.7万元/平方米的价格,却在区位、交通及商业、教育等配套方面都表现平平,并且是毛坯交付,因此被质疑定价过高。而最终的去化情况也说明了项目并不算受欢迎。

因此,阳光粤海受欢迎和乐府花园遇冷,都并不能说明深圳人对豪宅和刚需的实际需求。

根据诸葛找房数据,二手房源面积以60-90平方米段最多,价格则以300-500万元为主。可见,主流房源依然以刚需房源为主。

从深圳市房地产信息网的成交情况来看,2月二手房住宅成交面积14.5万平方米,成交套数1667套,计算下来,平均每套的面积约为87平方米。显然,刚需户型更受欢迎。

而从区域来看,光明依然备受看好。

根据链家数据,光明的挂牌价格一路上涨。而同时属于刚需青睐的龙岗和坪山区,上涨幅度较小,甚至在疫情影响的1、2月份,这两区的价格都出现了明显的下降。

自深圳出台了“光明中心区”规划,并决定将光明打造成“深圳副中心”之后,光明区的热度就居高不下,去年更是出现了3个“日光盘”,均价在4.7-5.15万元/平方米之间。

甚至,光明近来迎来了挂牌均价“破6”的小区。

3月18日,光明区发布了《2020年义务教育阶段学校积分入学办法(征求意见稿)》和《2020年义务教育公办学校学区划分方案(征求意见稿)》,其中提及深圳实验光明学校的学区划分为“光明区所有社区”。

受此影响,光明区部分小区房价开始上涨。其中,深房传麒山、光明大第、龙光玖龙台的挂牌房价均已超过6万元/平方米。

由此可见,深圳人选房不仅是倾向刚需户型,也更青睐有规划政策加持的区域。

不过,尽管如此,光明区的项目,乃至全市最近新推出的项目,都显得较为谨慎。

乐府花园不仅被曝出通过中介渠道卖房,还推出了“深圳史上最低的认筹金额”2000元。

同样位于光明的勤诚达正大城,推出的公寓房源也动用了中介力量。

此外,年后首盘太子湾·湾玺,也同样是联合中原地产、链家等多个中介机构推售,并给出了“现场购房97折优惠、3月底前签约将有额外的99折”等多重优惠。

“网红盘”万科星城也不能免俗。先是1194套公寓房源,仅推出了288套。并且,也有“首付10万元起”、“1个月内付清首付款”等优惠。

从中不难看出,开发商们对深圳楼市恢复情况的预期,并非太过乐观。

对此,严跃进认为,不管去化情况如何,房企今年的压力都比较大。因此,开发商更愿意去降价促销,达到去库存的目的。

但若就全国来说,深圳已经是恢复较好的城市之一了。

根据国家统计局3月16日发布的“2月份全国70城二手房价格指数”,全国房价环比下跌0.1%,是4年以来的首次下跌。而深圳房价却环比上涨0.5%,排名全国第三。

或许对于开发商而言,这是较为艰难的时刻,但对于购房者来说,这或许也是较合适的“上车时机”。